3月3日，隨著港交所的鐘聲停歇，五礦地產（00230.HK）以每股1港元的私有化價格正式退市，結束了其長達34年的資本市場征程。這家曾以金屬貿易起家、后轉型房地產的央企平臺，其退市不僅是一家企業的資本選擇，更折射出中國房地產行業從黃金時代到深度調整的深刻變遷。
五礦地產的資本故事始于1991年。當時，以鋁材生產與金屬貿易為主業的東方有色登陸港交所，成為其上市歷程的起點。2003年，中國五礦完成對東方有色的收購，為后續業務轉型埋下伏筆。2007年，國資委將房地產開發增列為中國五礦主業，上市公司同步更名為五礦建設，正式切入房地產賽道。2016年，五礦建設更名為五礦地產，成為中國五礦地產業務的唯一上市平臺，完成了品牌與資本定位的最終錨定。
依托央企信用與集團資源，五礦地產在行業上行期迎來高光時刻。2019年，其歸母凈利潤達9.43億港元，毛利率穩定在30%以上；2020年合約銷售額同比激增124%至193.6億元，2021年進一步攀升至260億元。這一階段，五礦地產不僅實現規模擴張，更在華南區域深耕、TOD綜合體開發、產業地產等領域取得突破，穩居央企地產第二梯隊。
然而，繁榮背后隱憂已現。2015年底，中國五礦與中冶集團戰略重組，形成五礦地產與中冶置業兩大地產平臺。盡管市場對同業競爭的質疑不斷，但行業上行期的增量市場暫時掩蓋了矛盾。隨著房地產市場進入調整期，需求收縮與利潤收窄的寒冬中，重復布局與資源分散的弊端逐漸暴露。2022年起，五礦地產業績斷崖式下跌，2022—2024年累計歸母凈虧損近60億港元，合約銷售額從260億元縮水至70.2億元，規模縮水超七成。
私有化公告中“股本融資能力有限且已失去上市平臺優勢”的表述，直指退市核心邏輯。數據顯示，自2009年以來，五礦地產未通過港股市場完成任何股權融資，公開募資渠道實質性關閉。第一太平戴維斯中國區估值及專業顧問服務主管黃國鈞分析，上市平臺的核心價值在于打通股權融資與資本市場流動性，但在當前環境下，這一功能已基本喪失。與此同時，持續的上市維護成本與嚴苛信息披露要求，成為企業負擔。黃國鈞強調，央企在境內可獲得低成本融資，境外上市平臺的融資優勢弱化，退市是規避地產業務波動對集團信用連帶影響的理性選擇。
五礦地產的退市，實則是中國五礦地產板塊整合棋局中的關鍵落子。2025年10月，控股股東發起每股1港元的私有化要約，溢價超100%；2026年2月，計劃獲法院與股東大會高票通過。與此同時，集團層面已敲定整合方案：2025年12月，中冶置業100%股權及關聯債權以312.36億元注入五礦地產控股，兩大核心地產平臺完成關鍵資產布局。
然而，整合之路充滿挑戰。擬注入的中冶置業財務狀況承壓，2025年前7個月凈虧損達254億元。分析師指出，若通過上市平臺推進整合，巨額虧損資產將沖擊業績，引發股價波動，同時面臨監管審批與中小股東表決壓力。私有化退市后，五礦地產擺脫資本市場約束，可更靈活承接資產與債務，平穩推進整合。
2025年11月，五礦地產完成核心人事調整，戴鵬宇接任執行董事、董事會代理主席，全面主導整合與扭虧工作。根據戰略規劃，退市后的五礦地產將成為集團唯一房地產主業運營平臺，承擔整合存量資產、消化歷史債務、優化土儲結構等核心使命。但財務層面，新平臺需承接兩大平臺虧損與債務，在行業底部調整周期中實現虧損收窄與現金流回正，難度不小；運營層面，組織架構、人員團隊與項目體系的融合，亦考驗管理團隊能力。
五礦地產的退市，是房地產行業深度調整周期中央企板塊整合的典型縮影。黃國鈞認為，當前房企退市可分為兩類：一類是以五礦地產為代表，有強母公司信用支撐，主動判斷平臺價值失效后選擇私有化；另一類是現金流無法維持上市運作、被交易所強制退市的出險企業。他強調，上市是行業發展的工具，而非目的。當融資與估值紅利消失，上市信仰的底層邏輯瓦解，但退市不會成為主流。對于多數中小國資房企而言，上市平臺的品牌背書、融資儲備與規范治理價值仍存，不會盲目跟風私有化。
對五礦地產而言，港交所的鐘聲已遠，但整合大考的鈴聲才剛剛響起。如何在行業出清下半場中破解財務與運營難題，完成從資本工具到業務實體的轉型，將是其新征程的核心命題。
